設備管理とは

○不動産設備管理とは

不動産設備管理には、大きく分けて建物管理と賃貸管理があります。建物管理はマンションやアパートなどの建物を維持し、資産・住まいとして保守する業務のことです。共用部の清掃やゴミ出し、廊下や階段の電気が切れていないかなどのチェック、エレベーターやオートロックなどの共用設備の不具合が起こらないかなどを定期的に管理、保守点検、チェックします。
一方の賃貸管理は、賃貸物件の入居者を管理することです。主な業務として、入居者の募集から契約、解約の立会い、精算、入居者のトラブルの対応を行います。業務を委託されている場合は、賃料の集金を大家さんに代わって行い、滞納などがあれば回収業務を行います。

不動産管理を「借主のクレーム対応や家賃の回収業務を行う仕事」とイメージされているオーナーの方が多いようです。しかし、実際の業務は多岐にわたっています。不動産管理の業務は主に「入居者管理」と「建物管理」に分かれます。入居者管理には、入居者の入居や退去の手続き、入居者からのクレーム対応、家賃の回収業務などがあります。これらの細かい業務を全て行っている不動産屋は少ないのが現状です。建物のオーナー本人が管理も行っていれば、管理委託料もかかりませんし、自分ののぞむ通りの管理が出来ます。実際には時間の余裕があり、不動産関連の法的知識を持ち、様々なトラブルに対応できる限られたオーナーにしかできないと思われます。

オーナーの代わりに建物を管理するために生まれたのが「不動産管理会社」です。オーナーだったら誰もが考える「毎月の賃料収入がしっかり指定の口座に振り込まれ、面倒な事は全て他人が対応」。それを可能にするのが「不動産管理会社」です。アパート、マンション、店舗、月極駐車場などの賃貸不動産を経営していくためには、さまざまな業務・問題が発生します。不動産経営を成功させるもっとも大きな課題は、オーナーの価値ある大切な資産を安全かつ効率的に維持管理していくことです。

○管理会社の主な仕事

・家賃管理

家賃の滞納者への催促の対応、契約更新時の賃料の交渉、敷金の返還についての説明と交渉等・敷金精算など

・入居者の募集と管理

入居者の募集広告の作成活動、申込み時の入居者の審査、保証人の身辺確認、契約手続き

・クレーム処理

トラブルが発生したときの入居者への対応・入居者からのクレームへの対応

・管理・補修・点検

建物を定期的にチェックして修繕する、修繕の計画や対策、見積もりをとって業者を手配や日々の点検活動など

・その他

共用部分の清掃、電球などの消耗品の備品の取り替え、受水槽、浄化槽、外溝などの清掃、植栽の剪定、空き室の点検と管理・清掃

○分譲マンションの管理

分譲マンションでは、購入者の専有部分以外のすべてのスペースや機能を管理組合が、管理費を使って管理します。

・敷地内の環境の管理

清掃、植栽の手入れ、ゴミ置き場の衛生、駐車場等の管理。
常駐の管理員あるいは受付の配置。

・建物の管理

外壁やフェンスの美観維持。

・設備管理

給排水設備、電気設備、エレベーター、フロントセキュリティ、機械式駐車場等のメンテナンス。

・長期修繕計画

長期修繕計画の立案、実施。

・リスク対応

地震・火災等の緊急対策。
損害保険加入。

・広報および地域協力

管理組合員への情報開示、管理組合の運営内容の記録作成と保存。
自治体・警察署・消防署への協力、地域のコミュニティとの交流。

・資金管理

管理費等の徴収、保管、運用、会計処理。
資金計画の立案、見直し。

・組合運営

管理計画の立案、見直し。
管理規約の遵守、見直し。
管理会社との契約、実施の監督。

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